La caution, ou plus exactement le dépôt de garantie, est une somme d’argent versée lors de votre arrivée dans un logement. Elle constitue une réserve d’argent en cas de loyers impayés, d’arriérés de charges, de défaut d’entretien des équipements (par exemple la chaudière, le jardin, le ramonage de la cheminée…) ou encore d’éventuelles dégradations. Elle est donc conservée par votre propriétaire pour toute la durée du contrat de location. 

La loi Alur prévoit des délais légaux de restitution mais force est de constater qu’il est parfois difficile pour le locataire de la récupérer. Elle donne même parfois lieu à des litiges.

Les délais légaux de remboursement de caution

Les délais de restitution de la caution sont encadrés par la loi Alur du 24 mars 2014. Ils dépendent de la nature de la location.

La caution et sa restitution sont régies par des règles de loi très précises : l’article 22 pour les locations vides, et 25-6 pour les locations meublées de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur.

La loi Macron (2015) a uniformisé la loi Alur en appliquant la législation prévue sur tous les baux, même ceux signés avant 27 mars 2014.)

• Pour une location vide ou meublée : La caution est rendue sous deux mois après la remise des clés au propriétaire. Elle clôture l’état des lieux de sortie. Si aucune dégradation n’est constatée, ce délai est ramené à un mois.  Il arrive parfois aussi que le propriétaire rende la caution le jour de l’état des lieux de sortie si le logement est parfait.
• Pour une location de vacances : Si le contrat prévoit un supplément pour l’eau, l’électricité, le gaz ou le téléphone, le délai maximum sera de trois mois. N’oubliez pas de réclamer les justificatifs.

L’état des lieux vise à vérifier que vous avez rempli vos obligations locatives, c’est-à-dire l’entretien et la réparation des différents équipements à votre charge. Le propriétaire doit, de son côté, distinguer réparation et vétusté. En fonction du nombre d’années d’occupation, il est normal de constater un état d’usure : vous ne pouvez pas être responsable du jaunissement des peintures par exemple. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée dans les lieux, le dépôt de garantie est restitué.

En l’absence d’état des lieux, le logement loué est censé l’être en parfait état, vous serez dans ce cas obligé de prouver le contraire.

A qui est remboursé le dépôt de garantie ?

• Au locataire : Le propriétaire rembourse la caution au locataire présent à la sortie des lieux. Il en est de même dans le cadre d’une colocation, c’est le dernier locataire sortant qui la récupérera.
• En cas de décès du locataire : Le dépôt de garantie sera versé à ses bénéficiaires : conjoint, ascendants, descendants, partenaire. Si le dépôt a été payé par un tiers, un fonds de solidarité pour le logement par exemple, il sera attribué au locataire sauf disposition contraire prévue au contrat de location.
• Changement de propriétaire au cours du bail : Il arrive qu’à la suite d’une donation,  d’une vente ou d’une succession, vous changiez de propriétaire avant le terme de votre contrat de location. Dans ce cas, le nouveau propriétaire ou les héritiers en cas de décès, devront vous restituer votre dépôt de garantie.

Les procédures en cas de retard de restitution de la caution

Au-delà du délai légal de remboursement de votre caution locative, réclamez-la à votre propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception en lui rappelant la date de l’état des lieux de sortie et les textes de loi en vigueur.

En cas d’absence de réponse de sa part, et avant d’engager une procédure longue et onéreuse, vous avez la possibilité de saisir la Commission de conciliation de la préfecture de votre département. Elle est composée de représentants d’associations de locataires et d’organisation de bailleurs qui agissent en toute indépendance.

Ces représentants interviennent dans les litiges entre propriétaire et locataire (dépôt de garantie, état des lieux, loyers, charges, réparations locatives…).  Elle tentera un règlement à l’amiable gratuitement. Pour cela, envoyez un courrier au secrétariat de la commission en précisant :

• Votre nom et celui de votre propriétaire
• Vos adresses respectives
• Le motif de votre réclamation
• La photocopie du bail de location
• L’état des lieux
• Les courriers échangés

Vous recevrez ensuite une convocation 15 jours avant la date fixée. Il est possible en cas d’empêchement de votre part de vous faire représenter. Vous pouvez également vous faire assister.

Plusieurs issues sont possibles :

• La tentative de conciliation réussit : Dans ce cas, vous n’avez plus aucune autre procédure judiciaire possible, sauf en cas de non-respect de l’accord trouvé. Notez que la commission rend son avis au bout de deux mois
• Le propriétaire conteste : Un expert sera alors mandaté
• Le propriétaire ne répond pas à l’issue du jugement dans un délai d’un mois : Une injonction de payer par voie d’huissier devra lui être signifiée.

La dernière solution en cas d’échec est d »entamer une procédure judiciaire pour récupérer votre caution.  L’aide juridictionnelle pourra être demandée dans certains cas.

Mais attention, si votre propriétaire invoque des motifs valables, il pourra faire opposition. N’engagez une procédure que si la retenue de votre dépôt de garantie est bien le fait d’une négligence ou d’une malveillance de sa part.

Le propriétaire peut être condamné à vous payer des pénalités de retard au-delà du délai légal de remboursement de votre dépôt de garantie. Elles s’élèvent à 10% du loyer par mois de retard.

En savoir plus sur la caution (appartement, maison, …)

Vous trouverez de plus amples informations sur le dépôt de garantie sur les sites suivants :

http://www.fnaim.fr/3770-depot-de-garantie-comment-ca-marche.htm

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31267